In heel Europa staat de woningmarkt onder druk door de stijgende woonkosten en een tekort aan betaalbare huisvesting. Zo zijn de huizenprijzen in de EU op tien jaar tijd met 55% gestegen. Zij die de meest kwetsbare positie in de samenleving bekleden worden hierdoor ook het hardst getroffen: één op drie mensen in armoede heeft te hoge woonkosten.

Oostenrijk staat al decennia bekend voor zijn stabiele woningmarkt, met betaalbare en kwaliteitsvolle woningen. In de hoofdstad Wenen spenderen inwoners gemiddeld 27% van hun inkomen aan huur. In vergelijking met andere hoofdsteden is dit peanuts. De stabiliteit van de Weense woningmarkt is te danken aan het hoge aandeel publieke woningen, waarbij liefst 55% van alle huurappartementen in Oostenrijk publiek eigendom zijn.

Dit zorgt voor een stabilisatie van de private woonmarkt, betere woonkwaliteit en een enorme investering in de economie. Iedereen wint hierbij. We kregen de kans om dit van naderbij te bekijken. Op 5 en 6 mei 2026 gingen we met een delegatie van het Vlaams ABVV op studiereis naar Wenen om kennis te maken met het Oostenrijkse systeem van sociale huisvesting en de rol van de Oostenrijkse vakbond ÖGB. 

Stevige historische basis

Het land kent een lange traditie van publieke huisvesting. De basis werd gelegd tijdens de industrialisering in de negentiende eeuw. Steden werden toen geconfronteerd met een grote wooncrisis door een snel toenemende bevolkingsgroei. De sociaal democratische arbeidspartij maakte toen de verkiezingsbelofte om massaal te investeren in gesubsidieerde huisvesting. Vandaag plukken ze daar de vruchten van. 

Momenteel is 15% van het woonpatrimonium en 40% van de woonmaatschappijen in handen van de gemeente.  Jaarlijks worden er nog 15.300 woningen bijgebouwd. Bovendien is er geen visueel onderscheid tussen een privaat, publiek of coöperatief project, afgezien van de huurvorm. Daarnaast zijn er heel wat gesubsidieerde bouwprojecten die internationaal prijzen winnen omwille van hun architectuur en hoge kwaliteitsnormen.

Breed toegankelijk 

Een ander belangrijk verschil met andere Europese landen is dat ze hier bewust niet van sociale huisvesting spreken. Ongeveer 80% van de bevolking maakt gebruik van deze vorm van betaalbaar wonen. Het is niet enkel voor de laagste inkomensgroepen. Het is beschikbaar voor alle lagen van de bevolking en dat creëert dan ook een gezonde sociale mix. Dit pakt ook meteen het stigma aan dat aan sociale huisvesting kleeft. 

Dat zo’n grote groep er gebruik van kan maken, wordt mogelijk gemaakt door een nationale woonbelasting op basis van het bruto-inkomen. Die belasting wordt zowel door werkgevers (0.5%) en werknemers (0.5%) betaalt. Dit zorgt voor een stabiel budget voor huisvesting en versterkt het collectieve karakter van het systeem.

Strikte regie op grondgebruik

Daarnaast voert Oostenrijk een actief grondbeleid. Ze maken gebruik van een grondregister en 2/3de van nieuwe bouwprojecten is voorbehouden voor gesubsidieerde woningen. In vergelijking: in Vlaanderen bedroeg de sociale last vroeger slechts 10 tot 25% op private gronden en 20 tot 50% op publieke gronden. Deze regeling werd bovendien in 2013 vernietigd door het Grondwettelijk Hof.

Nieuwe uitdagingen

Maar ook de Oostenrijkse woningmarkt staat onder druk, voornamelijk door de financialisering van de private huizenmarkt. Opmerkelijk genoeg stijgen de prijzen sterk, ondanks een overaanbod aan woningen: 321.100 nieuwbouwwoningen tegenover 250.000 huishoudens. De oorzaak ligt in het feit dat veel projecten worden ontwikkeld als investeringsobject, en niet om effectief te bewonen. Hierdoor ontstaan prijsopdrijvende effecten die ook de gereguleerde huurmarkt onder druk zetten. Sommige verhuurders proberen de huidige huurders te verdrijven door gebouwen te verwaarlozen, contracten voortijdig te beëindigen of huren te verhogen.

Het Weense model toont aan dat een sterk uitgebouwde publieke huisvesting een krachtige buffer kan vormen tegen marktwerking en prijsstijgingen. Tegelijk maakt de huidige evolutie duidelijk dat de strijd voor betaalbaar wonen ook in Oostenrijk nog lang niet gestreden is. 

Auteur: Elisabeth.geenen@vlaamsabvv.be